De BOR en vastgoed: is de discussie na 2024 voorbij?

Dit artikel is voor het laatst bijgewerkt op 21 september 2026.

De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) biedt bij schenking of vererving van ondernemingsvermogen een belangrijke vrijstelling van schenk- en erfbelasting. Voor vastgoedvennootschappen leidt de regeling echter al jarenlang tot discussie. De centrale vraag is of vastgoedexploitatie kwalificeert als een materiële onderneming of slechts als normaal vermogensbeheer. In 2024 is een belangrijke wetswijziging doorgevoerd. Is de discussie daarmee ten einde?

Jarenlange discussie over vastgoedexploitatie

Voor de invoering van de huidige wetgeving moest per geval worden beoordeeld of de exploitatie van vastgoed een onderneming vormde. Daarbij was niet beslissend hoeveel panden werden gehouden of hoeveel uren aan het beheer werden besteed.

Volgens vaste rechtspraak was slechts sprake van een onderneming indien de werkzaamheden qua aard en omvang verder gingen dan normaal vermogensbeheer én waren gericht op het behalen van een hoger rendement dan een gewone belegger kon verwachten. Deze beoordeling staat bekend als de arbeidsplus-toets.

In de praktijk leidde dit tot veel discussie tussen belastingplichtigen en de Belastingdienst. Vastgoedondernemers stelden regelmatig dat hun activiteiten een ondernemingskarakter hadden, terwijl de Belastingdienst vaak van mening was dat slechts sprake was van vermogensbeheer.

De Hoge Raad brengt duidelijkheid

In een reeks belangrijke arresten uit 2021 heeft de Hoge Raad nadere richting gegeven aan deze discussie.

Zo oordeelde de Hoge Raad dat ook een omvangrijke vastgoedportefeuille niet automatisch een onderneming vormt. Niet de omvang van het vermogen of het aantal gewerkte uren is doorslaggevend, maar de vraag of de verrichte werkzaamheden daadwerkelijk leiden tot een rendement dat uitgaat boven normaal vermogensbeheer.

Daarnaast maakte de Hoge Raad duidelijk dat verhuuractiviteiten niet automatisch opgaan in andere ondernemingsactiviteiten, zoals projectontwikkeling. Als de verhuuractiviteiten zelfstandig bezien geen onderneming vormen, kwalificeren zij niet voor de BOR, ook niet wanneer zij organisatorisch nauw samenhangen met projectontwikkelingsactiviteiten.

De arresten bevestigden daarmee een relatief strikte toepassing van de arbeidsplus-toets en maakten duidelijk dat niet ieder vastgoedbedrijf als onderneming kan worden aangemerkt.

De wetgever grijpt in: wijziging per 2024

De arresten van de Hoge Raad hebben de discussie niet beëindigd maar juist verduidelijkt onder welke omstandigheden vastgoedexploitatie ondernemerschap vormt. De wetgever heeft vervolgens gemeend dat de uitkomst van deze beoordeling in de praktijk te vaak tot discussie leidde en heeft daarom vanaf 2024 voor de BOR een afzonderlijke wettelijke regeling ingevoerd. Voor de BOR wordt aan derden verhuurd vastgoed sinds 2024 als hoofdregel aangemerkt als beleggingsvermogen. Daardoor is de vraag of de verhuuractiviteiten een onderneming vormen in veel gevallen niet langer doorslaggevend.

Een belangrijk gevolg van de rechtspraak is dat verschillende activiteiten binnen dezelfde vennootschap afzonderlijk moeten worden beoordeeld. Projectontwikkeling kan ondernemingsvermogen vormen, terwijl een verhuurportefeuille tegelijkertijd als beleggingsvermogen kwalificeert. Dat onderscheid blijft ook na de wetswijziging van belang.

Is de discussie daarmee voorbij?

Voor klassieke verhuur van woningen, kantoren of bedrijfsruimten aan derden biedt de arbeidsplus-toets doorgaans geen uitkomst meer. Ook wanneer veel werkzaamheden worden verricht, zal aan derden verhuurd vastgoed sinds 2024 meestal als beleggingsvermogen worden aangemerkt.

Toch blijven er situaties bestaan waarin de vraag of sprake is van een onderneming relevant is. Denk bijvoorbeeld aan:

• vastgoed dat binnen de eigen onderneming wordt gebruikt;
• projectontwikkelingsactiviteiten;
• bepaalde vormen van exploitatie waarbij dienstverlening centraal staat, zoals hotel- of recreatie-exploitatie;

In deze gevallen blijft de rechtspraak over de arbeidsplus-toets nog steeds van betekenis.

Conclusie

De arresten van de Hoge Raad uit 2021 hebben de grenzen tussen ondernemen en beleggen bij vastgoed scherper afgebakend. De wetgever is vervolgens per 2024 nog een stap verder gegaan door aan derden verhuurd vastgoed voor de BOR bij wet in beginsel als beleggingsvermogen aan te merken. Daardoor heeft de arbeidsplus-toets voor regulier aan derden verhuurd vastgoed aanzienlijk aan betekenis verloren. Van een volledig einde aan de discussie is echter geen sprake. Met name bij projectontwikkeling, vastgoed dat binnen de onderneming wordt gebruikt en andere bijzondere exploitatievormen blijft de vraag relevant of sprake is van ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen.

De discussie verschuift nu gedeeltelijk van de vraag óf sprake is van een onderneming naar de vraag welk deel van de onderneming kwalificeert voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten. Vooral bij vastgoedbedrijven die projectontwikkeling combineren met verhuur of exploitatie zal deze afbakening ook in de toekomst relevant blijven.