Een greep uit het Belastingplan 2025 (voor de vastgoedsector)

Inkomstenbelasting (tarieven)

Box 1: er zal een nieuwe tariefschijf van 35,82% worden geïntroduceerd voor inkomens tot € 38.441, daarboven bedraagt het tarief 37,48% tot € 76.814 en daarboven 49,5%.

Box 2: er wordt voorgesteld het tarief van de tweede schijf van box 2 te verlagen van 33% naar 31% (het opstaptarief van 24,5% blijft gehandhaafd).

Box 3: dit tarief blijft 36%.

Vennootschapsbelasting (renteaftrekbeperking)

Bij het bepalen van de fiscale winst voor de vennootschapsbelasting komt rente niet in aftrek voor zover deze meer bedraagt dan het hoogste van (nu) 20% van de gecorrigeerde winst of € 1.000.000. Voorgesteld is het percentage van deze renteaftrekbeperking (earningsstrippingmaatregel) te verhogen naar 25%. Tot zover het zoet. Het zuur voor de vastgoedsector is dat deze renteaftrekbeperking voor vastgoedlichamen wordt aangescherpt. Voor vastgoedlichamen met verhuurd vastgoed blijft de drempel van € 1.000.000 aan aftrekbare rentelasten voortaan buiten toepassing. In de vastgoedpraktijk werd de renteaftrek veelal geoptimaliseerd door rentesaldi over meerdere vennootschappen te verspreiden waardoor meerdere keren gebruik kon worden gemaakt van de € 1.000.000 drempel. Het opsplitsen van vastgoedlichamen om zo de renteaftrek te optimaliseren, heeft na deze wetswijziging geen effect meer.

Btw (herziening investeringsdiensten)

Naast de verhoging van de btw op o.a. hotelovernachtingen van 6% naar 21% per 1 januari 2026 wordt voor de Btw voorgesteld om de herzieningsregeling die al geldt voor (on)roerende investeringsgoederen per 1 januari 2026 uit te breiden naar investeringsdiensten voor onroerende zaken. De btw op deze diensten wordt vijf jaar gevolgd, vergelijkbaar met roerende investeringsgoederen. Er geldt een drempelbedrag van € 30.000. Kleinere diensten vallen daardoor niet onder deze regeling. Concreet moet in de vier jaar na het eerste gebruiksjaar worden bijgehouden of het gebruik van de dienst wijzigt en of daarmee de initiële btw-aftrek moet worden gecorrigeerd (per jaar voor een vijfde deel).

Overdrachtsbelasting (diverse wijzigingen)

In de overdrachtsbelasting zijn ook een aantal wijzigingen voorgesteld waaronder:

Uitbreiding startersvrijstelling: in de toekomst kunnen onder voorwaarden zowel de startersvrijstelling als het verlaagde tarief (2%) ook worden toegepast op gevallen waar de economische eigendom wordt verkregen.

Hoogstens 8% overdrachtsbelasting voor woningen: het voorstel is om het reguliere tarief voor de overdrachtsbelasting ten aanzien van de verkrijging van woningen met ingang van 1 januari 2026 te verlagen van 10,4% naar 8%. Voor een woning die de koper langdurig zelf gaat bewonen blijft het (bestaande) verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling van toepassing.

Geen overdrachtsbelasting bij sleutelovereenkomst: sleutelovereenkomsten die normaliter leiden tot economische eigendom van een woning worden onder voorwaarden voortaan uitgesloten van overdrachtsbelasting.

Versobering kavelruilvrijstelling: de kavelruilvrijstelling in de overdrachtsbelasting zal niet meer gelden voor woningen, behalve agrarische bedrijfswoningen. Andere opstallen komen alleen in aanmerking als ze ten minste tien jaar agrarisch worden geëxploiteerd. Als niet aan deze voortzettingseis wordt voldaan, is alsnog overdrachtsbelasting verschuldigd, tenzij de onttrekking aan landbouw door overheidsingrijpen gebeurd.

Aanpassing samenloopvrijstelling: dit betreft een wijziging die vorig jaar reeds is aangekondigd. De verkrijging van aandelen in een BV die nieuw vervaardigde onroerende zaak bezit (die voor minder dan 90% btw-belast worden geëxploiteerd), wordt voortaan onderworpen aan overdrachtsbelasting tegen een tarief van 4%, berekend over de waarde in het economisch verkeer van het onroerend goed.

Kortom, daar waar de overdrachtsbelasting ooit jarenlang één tarief van 6% kende, zullen er in 2024 vier tarieven zijn (0%, 2%, 4% en 10,4%) en vanaf 2025 mogelijk zelfs 5 (0%, 2%, 4%, 8% en 10,4%).