Kent u de fiscale gevolgen van verhuur via Airbnb?

Tijdelijke verhuur van de eigen woning

Verhuurt u tijdelijk (een gedeelte van) uw eigen woning, bijvoorbeeld tijdens een vakantie of een weekend weg, dan blijft de woning voor de inkomstenbelasting doorgaans een eigen woning. In uw aangifte inkomstenbelasting neemt u echter de ontvangen huur op verminderd met de rechtstreeks aan de verhuur toerekenbare kosten, zoals schoonmaak-, advertentie- en energiekosten. Vervolgens wordt 70% van deze netto-opbrengst belast in box 1. Onderhoudskosten, afschrijvingen en andere vaste lasten zijn niet aftrekbaar. De hypotheekrenteaftrek blijft in beginsel gewoon in stand.

Bij structurele verhuur kan sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheid of van een onderneming. Hier gaan we dieper op in onder het kopje: wanneer wordt de verhuur een werkzaamheid of onderneming?

Ook bij gedeeltelijke verhuur kan belasting zijn verschuldigd

Soms bestaat de gedachte dat verhuur van slechts een kamer, gastenverblijf of bijgebouw onbelast is. Dat is echter (vaak) niet het geval. In het zogenaamde tuinhuisjesarrest[1] heeft de Hoge Raad bevestigd dat de regeling voor tijdelijke verhuur van de eigen woning ook van toepassing kan zijn wanneer slechts een gedeelte van de woning, zoals een kamer, of een aanhorigheid, zoals een tuinhuis of gastenverblijf, tijdelijk aan derden ter beschikking wordt gesteld.

Vakantiewoning of tweede woning

Verhuurt u geen eigen woning maar een vakantiewoning of tweede woning, dan geldt een andere fiscale behandeling. De woning behoort dan in de regel tot het vermogen in box 3.

Tot en met 2027 blijft het huidige forfaitaire stelsel van toepassing. Indien het werkelijke rendement lager is dan het forfaitair berekende rendement kan de belastingplichtige een beroep doen op de wettelijke tegenbewijsregeling. (Het kabinet gaat er nog steeds vanuit dat het nieuwe box 3-stelsel per 1 januari 2028 gaat worden ingevoerd, we gaan het zien).

Bij het forfaitaire rendement wordt niet uitgegaan van de daadwerkelijk ontvangen huurinkomsten, maar van een wettelijk verondersteld rendement over de waarde van de woning. Voor onroerende zaken in box 3 geldt in 2026 een forfaitair rendement van 6%.

Onder de huidige regeling kunnen belastingplichtigen een beroep doen op de tegenbewijsregeling (toepassing “werkelijk rendement”) indien hun werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. Daarbij spelen diverse bijzonderheden. Zo behoren ontvangen huurinkomsten in beginsel tot het werkelijke rendement, maar tellen ook gerealiseerde en ongerealiseerde waardestijgingen van de woning mee. Voor tweede woningen wordt daarbij aangesloten bij de ontwikkeling van de WOZ-waarde. Onderhoudskosten zijn in beginsel niet aftrekbaar, terwijl rentekosten onder voorwaarden wel in aanmerking kunnen worden genomen.

Voor woningen die niet worden verhuurd, maar door de eigenaar zelf worden gebruikt, zoals een vakantiewoning, geldt bovendien een extra bijzonderheid. Vanaf 2026 wordt bij de berekening van het werkelijke rendement rekening gehouden met een forfaitaire economische huurwaarde voor de periode van eigen gebruik. Hierdoor kan ook een niet-verhuurde vakantiewoning leiden tot een belastbaar rendement.

Vooral bij tweede woningen en vakantiewoningen loont het om jaarlijks te beoordelen of heffing op basis van het werkelijke rendement gunstiger uitpakt dan het forfaitaire systeem.

De verwachting is nog steeds dat we per 1 januari 2028 een nieuw box 3 stelsel krijgen op basis van het werkelijk rendement. Of dit in het huidige politieke klimaat gaat lukken, is afwachten.

Wanneer wordt de verhuur een werkzaamheid of onderneming?

Bij Airbnb verhuur blijft het vaak niet bij het slechts sporadisch alleen beschikbaar stellen van woonruimte. Vaak is het structureel en sommige verhuurders verzorgen ook ontbijt, regelen excursies, bieden uitgebreide schoonmaakdiensten aan of besteden veel tijd aan marketing en gastenbeheer. Wanneer de werkzaamheden verder gaan dan normaal vermogensbeheer, kunnen de inkomsten worden aangemerkt als resultaat uit overige werkzaamheden of in sommige gevallen zelfs als winst uit onderneming. De beoordeling is sterk afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het specifieke geval.

Airbnb deelt gegevens met de Belastingdienst

Een belangrijk aandachtspunt is dat verhuurplatforms zoals Airbnb op grond van de Europese DAC7-regelgeving verplicht kunnen zijn gegevens over verhuuractiviteiten en gerealiseerde inkomsten te verzamelen en te rapporteren aan de belastingautoriteiten. De Belastingdienst ontvangt daardoor steeds meer informatie over verhuuropbrengsten die via digitale platforms worden gerealiseerd.

Het niet opnemen van Airbnb-inkomsten in de aangifte kan daardoor sneller aan het licht komen dan voorheen.

De BTW

Naast de inkomstenbelasting kan ook de BTW een rol spelen. De BTW-regels rondom verhuur zijn complex en hangen sterk af van wat de aard en duur van het verblijf is. Als uitgangspunt geldt dat de verhuur van woonruimte is vrijgesteld van BTW. In dat geval kan de verhuurder doorgaans ook geen BTW op de aanschaf-, verbouwings- of onderhoudskosten terugvragen.

Dit kan anders zijn bij zogenoemde short stay-verhuur. Wanneer een woning gemeubileerd en voor een relatief korte periode ter beschikking wordt gesteld aan tijdelijke gebruikers, kan sprake zijn van BTW-belaste logiesverstrekking. Daarbij spelen onder meer de duur van het verblijf, de inrichting van de woning en de aanwezigheid van aanvullende diensten een rol. Denk bijvoorbeeld aan het verstrekken van internet, schoonmaak, linnengoed, onderhoud of andere service-elementen die de verhuur meer doen lijken op hotelmatige exploitatie. Uit recente rechtspraak blijkt dat ook appartementen die voor enkele maanden aan tijdelijke bewoners worden verhuurd onder omstandigheden als BTW-belaste short stay kunnen kwalificeren.

Een BTW-belaste verhuur kan aantrekkelijk lijken omdat de BTW op investeringen en kosten mogelijk aftrekbaar is. Tegelijkertijd brengt dit extra administratieve verplichtingen mee en kunnen herzieningsregels gaan spelen wanneer het gebruik van de woning later wijzigt. Bovendien zijn de regels de afgelopen jaren gewijzigd. Zo geldt sinds 2026 voor kortdurende logiesverstrekking het algemene BTW-tarief van 21%.

Omdat de beoordeling sterk afhankelijk is van de feiten en omstandigheden, is het raadzaam om vooraf te laten beoordelen of sprake is van BTW-vrijgestelde woningverhuur of van BTW-belaste short stay-verhuur en of alsdan de kleine ondernemersregeling van toepassing kan zijn.

Gemeentelijke regels en vergunningen

Naast fiscale regels kunnen gemeenten aanvullende eisen stellen aan toeristische verhuur. Denk aan registratieverplichtingen, meldplichten, een maximum aantal verhuurnachten of vergunningseisen. Veel gemeenten kennen ook een toeristenbelasting. Airbnb draagt in sommige gemeenten de toeristenbelasting automatisch af, maar niet overal.

De regels verschillen per gemeente en veranderen regelmatig. Controleer daarom altijd vooraf welke voorschriften gelden op de locatie van de woning.

Hypotheken, verzekeringen, VvE

Ook een punt van aandacht verdienen de hypotheek- en verzekeringsvoorwaarden.

Sommigen hypotheekvoorwaarden verbieden of beperken toeristische verhuur, onderverhuur, commercieel gebruik. Ook dekt niet elke verzekeringspolis Airbnb – verhuur (denk bijvoorbeeld aan de opstal-, inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering).

Is sprake van een appartement dat onderdeel is van een Vereniging van Eigenaren (VvE), dan moet ook gecontroleerd worden of de VvE-regels verhuur toestaan.

Ten slotte

Verhuur via Airbnb kan een aantrekkelijk extra rendement opleveren, maar de fiscale behandeling is niet altijd eenvoudig. Afhankelijk van de situatie kunnen de inkomsten worden belast in box 1, kan de woning onderdeel uitmaken van box 3 of kan zelfs sprake zijn van een belastbare werkzaamheid of onderneming. Daarnaast kunnen BTW-regels en gemeentelijke voorschriften een belangrijke rol spelen, net als hypotheek- verzekerings- en VvE regels.

Verhuurplatforms zijn verplicht bepaalde gegevens, zoals huurontvangsten, door te geven aan de Belastingdienst.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over uw specifieke situatie? Neem dan contact op met de specialisten van Newtone. Wij helpen u graag verder.

[1] Hoge Raad 18 september 2020, ECLI:NL:HR:2020:1448