Ook zonder contract kan economische eigendom pand overgaan

Als uit de feiten en omstandigheden blijkt dat de partijen een overname van de economische eigendom van een pand wilden, kan sprake zijn van de verkrijging van de economische eigendom. En dus ook van verschuldigde overdrachtsbelasting.

Een bv exploiteert een hotelbedrijf en huurt daartoe een hotelpand voor € 20.000 per maand exclusief btw. De eigenaren van het hotel hebben het hotel op 15 december 2014 gekocht voor € 500.000. Vervolgens hebben zij ruim € 1 miljoen geïnvesteerd in een verbouwing van het hotel. Op 20 november 2015 verkrijgen de eigenaren van het hotelgebouw gezamenlijk en in gelijke delen de aandelen in de bv. Op diezelfde dag worden zij de bestuurders van de bv. Vanaf dat moment boekt de bv geen huurkosten meer. Ook neemt zij het hotelgebouw op haar balans op. Volgens de inspecteur blijkt uit dit alles dat de bv in 2015 de economische eigendom van het hotelgebouw heeft verkregen. Daarom meent hij dat de bv overdrachtsbelasting is verschuldigd. De bv is het daar niet mee eens en begint een beroepsprocedure.

Relevante feiten en omstandigheden
Rechtbank Zeeland-West-Brabant merkt op dat geen schriftelijke overeenkomst is gesloten op basis waarvan de economische eigendom van het hotel op enig moment is overgegaan op de bv. Maar een overeenkomst hoeft niet schriftelijk te zijn. In dit geval blijkt uit het samenstel van feiten en omstandigheden dat zowel de eigenaren van het hotel als de bv op enig moment wilden dat de bv tegen een vergoeding de economische eigendom zou overnemen. Daarbij vindt de rechtbank in het bijzonder de volgende feiten en omstandigheden van belang:

• Het hotel is geactiveerd op de balans van de bv.
• Tegenover de memoriaalboeking van het hotel is de rekening-courant van de directie van de bv met hetzelfde bedrag toegenomen.
• Met betrekking tot het hotel zijn twee taxatierapporten opgesteld en het hotel is conform deze taxatierapporten gewaardeerd op de balans en in de memoriaalboekingen.
• De directie van de bv bestond op het moment van de boeking uit dezelfde personen als de eigenaren van het hotel.
• De bv heeft de afschrijvingskosten van het hotel in haar aangiften vennootschapsbelasting opgegeven.

Belaste verkrijging
De rechtbank is het daarom met de Belastingdienst eens dat de bv de economische eigendom van het hotelpand heeft verkregen. Een eventueel beroep op dwaling maakt dat niet anders, omdat daarbij geen sprake is van terugwerkende kracht.

Bron: Rb. Zeeland-West-Brabant 25-01-2024 (gepubl. 05-02-2024) (ECLI:NL:RBZWB:2024:435)