Recente ontwikkelingen in de overdrachtsbelasting

Dit artikel is oorspronkelijk geplaatst in 2021. Het artikel is voor het laatst aangepast op 3 augustus 2026.

De overdrachtsbelasting blijft volop in beweging. Naast wetswijzigingen zijn er recent diverse rechterlijke uitspraken verschenen die van belang zijn voor vastgoedbezitters, beleggers, familiebedrijven en ondernemers. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste ontwikkelingen voor 2026.

De overdrachtsbelasting is de belasting die verschuldigd is bij de verkrijging van onroerend goed of bepaalde aandelen in vastgoedvennootschappen. Recente wetswijzigingen en rechtspraak hebben geleid tot nieuwe aandachtspunten.

Tarief voor beleggingswoningen verlaagd naar 8%

De meest zichtbare wijziging is de verlaging van het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt. Sinds 1 januari 2026 bedraagt dit tarief 8%, waar tot en met 2025 nog 10,4% gold. Dit lagere tarief geldt onder meer voor:

• verhuurde woningen;
• tweede woningen;
• vakantiewoningen;
• woningen die worden aangekocht als belegging.

Voor 2026 gelden de navolgende tarieven in de overdrachtsbelasting:

Verruiming van de startersvrijstelling

Ook de startersvrijstelling is verruimd. In 2026 geldt een woningwaardegrens van € 555.000. Starters tussen 18 en 35 jaar kunnen hierdoor vaker gebruikmaken van een vrijstelling van overdrachtsbelasting, mits zij de woning zelf als hoofdverblijf gaan bewonen en nog niet eerder van de regeling gebruik hebben gemaakt. Daarnaast is aangekondigd dat deze grens in 2027 verder stijgt naar € 615.000.

Veel discussie over het begrip “woning”

In de praktijk blijft de vraag of een object voor de overdrachtsbelasting kwalificeert als woning een belangrijk aandachtspunt. Rechters hebben de afgelopen jaren diverse uitspraken gedaan over onder meer:

• transformatiepanden;
• zorgvastgoed;
• studentenhuisvesting;
• woningen in aanbouw;
• gemengde objecten.

De kwalificatie is vaak bepalend voor het verschil tussen een heffing van 2%, 8% of 10,4%. De feitelijke aard en bestemming van het pand ten tijde van de verkrijging spelen daarbij een centrale rol.

Daarbij merken wij op dat niet elke vastgoedtransactie onder de overdrachtsbelasting valt. Bij nieuwbouw, transformaties en projecten met een gescheiden koop- en aannemingsovereenkomst is vaak sprake van een met btw belaste levering, waardoor overdrachtsbelasting doorgaans achterwege blijft.

Hoge Raad verduidelijkt grenzen van vrijstellingen en consolidatieregels

Recente arresten van de Hoge Raad hebben op onderdelen ook nadere duidelijkheid verschaft. Zo heeft de Hoge Raad in april 2026[1] geoordeeld dat de bedrijfsopvolgingsvrijstelling niet zonder meer kan worden toegepast wanneer vastgoed wordt overgedragen binnen een vennootschappelijke structuur. Daarbij maakt de Hoge Raad duidelijk dat niet eenvoudig door rechtspersonen heen kan worden gekeken om alsnog een beroep op de vrijstelling te rechtvaardigen.

Daarnaast heeft de Hoge Raad[2] meer duidelijkheid gegeven over de toepassing van de consolidatieregels bij vastgoedvennootschappen. Deze regels zijn van belang voor de vraag of een vennootschap kwalificeert als een onroerendezaakrechtspersoon, waardoor een aandelenoverdracht onder omstandigheden alsnog kan leiden tot heffing van overdrachtsbelasting.

Deze ontwikkelingen bevestigen dat de fiscale gevolgen van vastgoedtransacties steeds sterker afhangen van de gekozen juridische en ondernemingsstructuur. Zeker bij bedrijfsopvolgingen, herstructureringen en transacties met vastgoedvennootschappen is het raadzaam hier tijdig naar te kijken, om achteraf niet tegen nadelige fiscale gevolgen aan te lopen.

Toenemende aandacht voor vastgoedvennootschappen

De Belastingdienst blijft scherp toezien op transacties met aandelen in vastgoedvennootschappen. Bij de verkrijging van een zogenoemd onroerendezaaklichaam kan immers eveneens overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Daarbij wordt regelmatig geprocedeerd over:

• de kwalificatie als vastgoedvennootschap;
• de omvang van het vastgoedvermogen;
• samenloop met herstructureringen;
• concern- en fusievrijstellingen.

Met name bij vastgoedstructuren en familiebedrijven verdient dit vooraf aandacht.

Conclusie

De recente ontwikkelingen laten zien dat de overdrachtsbelasting nog steeds een dynamisch rechtsgebied is. Voor particuliere kopers zijn vooral de verlaging van het beleggerstarief naar 8% en de hogere startersgrens relevant. Voor ondernemers en familiebedrijven ligt de aandacht juist bij de steeds striktere toepassing van vrijstellingen en de rechtspraak rondom vastgoedvennootschappen en bedrijfsopvolging.

Bij de overdrachtsbelasting kunnen de fiscale gevolgen aanzienlijk zijn, terwijl kansen en risico’s niet altijd direct zichtbaar zijn. Staat u voor een vastgoedtransactie, herstructurering of bedrijfsopvolging? Neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met u mee over een fiscaal efficiënte aanpak voor uw situatie.

[1] Hoge Raad, 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:568 (bedrijfsopvolging via BV’s

[2] Hoge Raad, 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:202 (vastgoedvennootschappen en consolidatie)