Uw kind een huis en uw fiscaal voordeel: dit zijn de mogelijkheden

U hoeft tegenwoordig nauwelijks moeite te doen om iets mee te krijgen van de oververhitte woningmarkt. Nog nooit stegen de huizenprijzen zo snel. Wanneer uw kinderen als starter de woningmarkt betreden, lopen zij tegen (te) hoge huizenprijzen aan. U kan hen een duwtje in de rug geven én op hetzelfde moment uw eigen vermogen fiscaal optimaliseren. In deze blog geef ik een aantal fiscale mogelijkheden die uw aandacht verdienen.

Optimaliseren van vermogen door schenking

Waarom is de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning optimaal voor uw vermogen in het kader van Estate planning? Door een schenking verkleint u uw (toekomstige) nalatenschap. Deze verkleining van de nalatenschap zorgt voor een besparing van erfbelasting van 10% of 20% (afhankelijk van het geval). Daarnaast is het niet mogelijk om, vrij eenvoudig, op een andere manier zoveel vermogen belastingvrij over te dragen aan uw kinderen (de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) daargelaten). Overigens bespaart de schenking tijdens leven box 3 belasting. Het geschonken bedrag verlaat uw vermogen waardoor u over dit deel geen vermogensrendementsheffing meer betaalt.

Hieronder maak ik aan de hand van een rekenvoorbeeld de erfbelastingbesparing bij een schenking duidelijk. Hierbij gaan we uit van een persoon met een vermogen van € 800.000 en één kind waar hij of zij een schenking, met het beroep op de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning, aan deed. U bespaart na toepassing van schenking ruim € 20.00020 erfbelasting na toepassing van de schenking bedraagt ruim € 20.000!

Eigenwoning schenking

Hoe ziet deze eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning eruit en hoe wordt deze ingekleurd? Zoals ik hierboven al schreef is het doen van een schenking een eerste fiscale mogelijkheid om uw vermogen in het kader van Estate planning te verkleinen én om uw kinderen tegelijkertijd met het woningprobleem te helpen. Twee vliegen in één klap dus. Door bij de schenking een beroep op deze vrijstelling te doen, kunt u vermogen belastingvrij overdragen aan uw kinderen. Er kleven wel voorwaarden aan deze verhoogde vrijstelling. Zo moet uw kind ten tijde van de schenking tussen de 18- en 40 jaar oud zijn en moet u het bedrag aanmerken voor de aankoop (of onderhoud/aflossing) van een eigen woning. De maximale schenkingsvrijstelling is €105.302 (gebaseerd op de wettekst van 2021). De vrijstelling bevat daarnaast de welbekende vier B’s: Benutten, Betalen, Besteden en Bewijzen. 

Vier B’s van de eigenwoning schenking: Benutten, Betalen, Besteden en Bewijzen

Benutten

De eerste B houdt in dat u de vrijstelling allereerst moet benutten. Dit mag u verspreiden over drie kalenderjaren. Hierdoor kan bijvoorbeeld een schenking in kalenderjaar 1 van € 50.000 worden opgevolgd door een schenking in kalenderjaar 2 van € 20.000 en een laatste schenking in kalenderjaar 3 van het resterende bedrag tot aan de volledige € 105.302. Uiteraard is het niet verplicht om de volledige vrijstelling te benutten. Valt uw kind op al deze schenkingsmomenten binnen het leeftijdskader? Dan geldt de vrijstelling. Overigens geldt dat, wanneer de schenking binnen de vrijstelling valt, uw kind en u geen belasting hoeven te betalen. U moet dan wel aangifte schenkbelasting (met een beroep op de vrijstelling) doen.

Betalen

In aanvulling op het benutten volgt de B van betalen. U betaalt de schenking daadwerkelijk op het moment van schenken. Het schuldig blijven van de schenking is onmogelijk bij deze schenking.

Besteden

Daarnaast de B die ziet op het besteden van de schenking. Dit onderdeel maakt de vrijstelling wat soepeler. Het betekent namelijk dat uw kind de schenking binnen drie kalenderjaren moet besteden aan de eigen woning. Dit bestedingscriterium geldt overigens niet voor het algemene deel van de vrijstelling dat € 26.881 bedraagt.

Bewijzen

En tot slot de laatste B, u moet schriftelijk kunnen bewijzen dat de schenking is betaald en gebruikt is voor de eigen woning. Bewaar daarom de ‘bonnetjes’ goed!

Gelijkheid kinderen

Wilt u aan ieder van uw kinderen uiteindelijk een gelijk deel van uw vermogen overdragen of nalaten? De eenmalig verhoogde schenking zorgt dan niet voor problemen. Gelijkheid tussen uw kinderen kunt u waarborgen door in uw testament de verplichting tot inbreng van de schenking in uw nalatenschap op te nemen (tenzij de andere kinderen eenzelfde (netto) schenking hebben gehad). Zo creëert u een gelijke situatie, waardoor de kinderen uiteindelijk een gelijk deel van uw vermogen verkrijgen.

Grootouder treedt op als schenker

In het bovenstaande ga ik ervanuit dat u als ouder aan uw kinderen schenkt. U mag deze schenking ook aan kleinkinderen doen, mits zij binnen het voornoemde leeftijdskader vallen. Het voordeel hiervan is dat het betreffende vermogen (ten hoogste € 105.302) vrij van belasting bij de derde generatie terechtkomt. Dit betekent kortgezegd een besparing van erfbelasting bij uw overlijden (wanneer het vermogen naar uw kinderen overgaat) en bij het overlijden van uw betreffende kind (wanneer het vermogen naar zijn of haar kinderen overgaat).

Testament

Zoals hiervoor beschreven, bereikt u een gelijke situatie tussen de kinderen door de verplichting tot inbreng in uw nalatenschap in het testament op te nemen. Dit geldt ook wanneer u aan een kleinkind schenkt. In dit geval brengt u de schenking in mindering op het erfdeel van het betreffende kind dat ouder is van het begunstigde kleinkind.

De koude kant uitsluiten via het testament

Nu deze deur openstaat, ga ik ook kort in op andere voorwaarden en bepalingen die u op kunt nemen bij het doen van de schenking. Denk daarbij aan uitsluiten van “de koude kant” door middel van een uitsluitingsclausule. Daardoor is en blijft het vermogen voor uw kind of kleinkind privévermogen. Deze clausule kent twee varianten, namelijk:

1. Harde variant: hierdoor komt het vermogen nooit bij een ander, met uitzondering van afstammelingen in de rechte lijn.
2. Zachte variant: hierdoor komt het vermogen nooit bij een ander, tenzij de verkrijger van de schenking bij zijn of haar overlijden is gehuwd, samenwonend of geregistreerd partner is (deze voorwaarden zijn nader te bepalen).

Toekomst van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor eigen woning

Door het vereiste van de tweede B, betaalt u de schenking daadwerkelijk op het moment van schenken. Er moet dus cash beschikbaar zijn. Hieruit mag u concluderen dat dit een hele mooie regeling is voor de vermogende personen, maar niet zo voor de ‘minder vermogenden’. Onlangs is deze eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning geëvalueerd. Hieruit bleek dat de bepaling niet doeltreffend en doelmatig werkt en de vermogensongelijkheid vergroot.

Bent u vermogend? Dan heeft u er misschien minder moeite om ineens een bedrag van ruim één ton over te maken aan uw kinderen. Bent u minder vermogend? Dan kan dit wel een probleem opleveren. Daardoor benut u de schenkingsvrijstelling niet (of minder optimaal). De vraag is dus of de eerste B, het benutten van de eenmalig verhoogde schenkingsvrijstelling, opgerekt moet worden naar meer dan 3 kalenderjaren. Dit zorgt er misschien voor dat de vrijstelling toegankelijker is voor een grotere doelgroep in de maatschappij. Er bestaat helaas ook een andere kant van de medaille. Uit de evaluatie blijkt namelijk dat de regeling niet doeltreffend en doelmatig werkt, wat tot een afschaffing kan leiden (op zijn vroegst in 2023). Hier zal het volgende kabinet haar hoofd over breken.

Wilt u hierop vooruitlopend toch al een schenking doen, maar heeft uw (klein)kind nog geen eigen woning? Dan is de oplossing om voor deze ton de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigenwoning al wel te Benutten, te Betalen, maar het Besteden door uw (klein)kind uit te stellen. Door een zogenoemde ontbindende voorwaarde op te nemen, neemt u de schenking terug wanneer uw (klein)kind niet binnen de drie kalenderjaren een eigen woning vindt waaraan hij/zij de schenking kan besteden. Zo voorkomt de verkrijger het risico op schenkbelasting, maar maakt u wel gebruik van de vrijstelling om uw vermogen te optimaliseren en uw (klein)kind te ondersteunen bij de aankoop van een woning.

Eigenwoning lening

U kunt ook een eigenwoninglening vanuit privé of de BV aangaan om uw vermogen te verkleinen en tegelijkertijd uw kind aan een eigen woning te helpen. Bij deze lening maakt u gebruik van zakelijke voorwaarden, waardoor de mogelijkheid tot hypotheekrenteaftrek ontstaat. Tegelijkertijd vermijdt u hiermee dat het niet als schenking wordt aangemerkt. Een willekeurige bank verstrekt u tenslotte ook geen lening zonder een renteovereenkomst.

Na het aangaan van de lening is de situatie is als volgt: uw kind verkrijgt een lening en is schuldenaar, u verstrekt de lening en bent de schuldeiser. Uw zoon of dochter moet dus rente en aflossing betalen. Om uw vermogen met het oog op de toekomst te verkleinen, kunt u elk jaar een deel kwijtschelden of de rente aan uw kind vergoeden. Maak gebruik van de jaarlijkse reguliere schenkingsvrijstelling van € 6.604 (gebaseerd op de wettekst van 2021) voor een optimaal resultaat. Uiteindelijk bespaart u hiermee 10% of 20% erfbelasting.

Voorwaarden eigenwoning lening

Om terug te komen op die zakelijkheid van de eigenwoninglening die u aan uw kind verstrekt, benoem ik graag de volgende aandachtspunten:

1. Denk aan een zakelijke rente, aflossing en looptijd. Vestig daarnaast bijvoorbeeld een zekerheid middels een hypotheekrecht. Wanneer u geen hypotheekrecht vestigt, moet u rekening houden met een renteopslag (verhoging van ‘zakelijke rente’).
2. Denk aan de hypotheekrente aftrek. In dit geval moet de lening voor een ‘eigen woning’ dienen. Dit betreft de woning waarin uw kind zelf gaat wonen. Daarnaast dient de lening tenminste annuïtair te zijn en een looptijd van (maximaal) 30 jaar te hebben.
3. Leg dit vast in een overeenkomst, mede met het oog op de hypotheekrenteaftrek maar ook voor de situatie met een (toekomstige) partner van uw kind.

Geldt er een vrijstelling voor overdrachtsbelasting voor starters?

Omdat het over belastingen gaat, schenk ik tot slot nog aandacht aan de overdrachtsbelasting die iedereen verschuldigd is bij het aankopen van een eigen woning. Of geldt dit toch niet voor iedereen? De starter is onder bepaalde voorwaarden “vrijgesteld” van overdrachtsbelasting. De vraag die in mij opkomt is wie van uw kinderen als starter kwalificeert.

Wie kwalificeert als starter?

Het CBS definieert de starter als: “Een huishouden dat na verhuizing hoofdbewoner van een woning is en dat nieuw gevormd is (huwelijk, samenwonen, scheiding, zelfstandig wonen) of geïmmigreerd, of voor de verhuizing geen hoofdbewoner van een woning was.” Wanneer de starter een woning aankoopt, is er 0% overdrachtsbelasting verschuldigd, mits de voorwaarden zijn voldaan. Effectief komt dit neer op een vrijstelling.

Voorwaarden 0% overdrachtsbelasting

In de voornoemde definitie is géén leeftijd genoemd, maar dit is wél een voorwaarde voor het 0% tarief van de overdrachtsbelasting. De starter moet namelijk tussen de 18- en 35 jaar oud zijn. Eigenlijk ziet deze faciliteit dus op de “jongeren” in onze samenleving. Verder doet het er niet toe of de starter voor het eerst een woning aankoopt of reeds een woning in zijn bezit heeft. Bij de laatste voorwaarde die ik noem voor de 0% overdrachtsbelasting komt het echte knelpunt aan bod; de koopprijs. De prijzen waren nog nooit zo hoog. Denk hierbij aan een tussenwoning van € 300.000 – € 399.999 euro. Deze tussenwoning zit op het randje om in aanmerking te komen voor het 0% tarief. De voorwaarde is namelijk dat het niet mag gaan om een woning met een aankoopprijs van meer dan € 400.000 (na 31 maart 2021). Het ligt er dus maar net aan of de starter wel of niet dit voordeel geniet.

Samenvatting

De oververhitte woningmarkt zorgt ervoor dat uw kinderen niet aan een woning kunnen komen. Dankzij de mogelijkheden in deze blog slaat u twee vliegen in één klap. U geeft niet alleen uw (klein)kinderen een duwtje in de rug, maar verkleint ook uw vermogen waardoor u in de toekomst belasting bespaart.

Eén van de mogelijkheden om dit te bereiken is een fiscale optimale schenking van u aan uw (klein)kinderen. Let hier wel op het genoemde leeftijdskader van 18- 40 jaar. Waar in de hele blog de partner zoveel mogelijk links blijft liggen, biedt deze wellicht wel uitkomst wanneer uw (klein)kind niet de juiste leeftijd heeft. Zo geef ik aan het slot van deze blog nog graag mee dat u de leeftijd van de partner mag ‘lenen’ wanneer deze wel binnen het kader van 18- 40 jaar ligt.

U slaat ook twee vliegen in één klap wanneer u een eigenwoninglening aan uw kinderen verstrekt vanuit privé of de BV. Hierdoor kan uw kind gemakkelijker de woningmarkt betreden en bespaart u ook belasting door bijvoorbeeld de rente en aflossing kwijt te schelden of te schenken. Denk er bij de optimalisatie wel aan dat u binnen de vrijstelling blijft.

Kortgezegd zijn dit een aantal mogelijkheden met (mede niet benoemde) uiteenlopende gevolgen. De gevolgen verschillen per specifiek geval. Wilt u weten hoe we uw vermogen kunnen optimaliseren of hoe u uw kinderen helpt bij het aankopen van een eigen woning? Neem dan contact met ons op!