Vastgoed beleggen in privé vanaf 2022 zwaarder belast!

Belegt u in privé in vastgoed of overweegt u in privé te gaan beleggen in vastgoed dan is het goed om nu al na te denken over de impact van diverse fiscale wetswijzigingen die er de komende tijd aan zitten te komen.

Voorgestelde wetswijzigingen vastgoed beleggen in privé

Meer specifiek betreft het hier de volgende voorgestelde wetswijzigingen:

1. Verhoging van het box 2 tarief van 25% naar 26,25% in 2020 en 26,90% in 2021.
2. Invoering ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’ per 1 januari 2022 op grond waarvan u, afgezien van een eigen woning lening, bij uw eigen bv nog maar maximaal € 500.000,– mag lenen.
3. Voorgestelde wijziging van de box 3 heffing met ingang van 2022, waarbij:

• • spaartegoeden belast worden tegen een forfaitair rendementspercentage van 0,09%;
  • beleggingen (waaronder vastgoed) belast worden tegen een forfaitair rendementspercentage van 5,33%;
  • schulden aftrekbaar zijn tegen een forfaitair rendementspercentage van 3,03%.

Daarnaast wordt het box 3 tarief verhoogd van 30% naar 33%, komt er een heffingsvrij inkomen van € 400 en zal het heffingsvrij vermogen van ca. € 30.000 geen vrijstelling meer zijn, maar een fatale grens worden.

Voorbeeld van impact wetswijziging vastgoed beleggen in privé

We lichten de impact van voorgaande wijzigingen toe aan de hand van het volgende voorbeeld:

Stel u belegt in privé in vastgoed met een totale waarde van € 1 miljoen. Het vastgoed is volledig gefinancierd met een 4% geldlening bij uw eigen bv.

Belastingheffing privé beleggen in vastgoed tot 2022

Op basis van de huidige wetgeving vindt in box 3 effectief geen heffing plaats over het vastgoed. Immers, tegenover de waarde van het vastgoed staat een evenzo grote schuld waardoor de grondslag van heffing in feite nihil is. Ook de huuropbrengsten zelf zijn niet belast. Daar staat tegenover dat de betaalde rente aan uw bv bij € 40.000,– in privé ook niet aftrekbaar is, terwijl deze in de bv wel belast is tegen 19% (winst tot € 200.000,–) / 25% (winst vanaf € 200.000,–). NB: deze tarieven gaan, zoals het er nu naar uit ziet, de komende jaren dalen naar 16,5% / 25% in 2020 en 15% / 21,7% in 2021.

Belastingheffing privé in vastgoed beleggen vanaf 2022

Stel dat de hiervoor genoemde wetswijzigingen in werking treden dan zijn de fiscale gevolgen in 2022 als volgt:

• Wanneer op 1 januari 2022 de schuld aan de eigen bv nog steeds hoger is dan € 500.000,– (afgezien van de eigen woning schuld), dan wordt het meerdere belast in box 2 tegen het dan geldende tarief van 26,90%. Uitgaande van een schuld van € 1 miljoen zou dat in 2022 een éénmalige belastingheffing van € 134.500,– betekenen.
• Daarnaast zal door de voorgestelde wijziging van box 3 ten opzichte van de huidige situatie (waarbij bezittingen en schulden tegen eenzelfde forfaitair rendementspercentage tegen elkaar worden weggestreept) een extra jaarlijkse box 3 heffing plaatsvinden over 5,33% minus 3,03% = 2,30%. Immers, straks mag maar 3,03% van de schuld worden afgetrokken in box 3, terwijl het vastgoed zelf wordt belast met 5,33%. Uitgaande van de schuld van € 1 miljoen en een box 3 tarief in 2022 van 33% komt dit neer op € 7.590,– (€ 1 miljoen x 2,30% x 33%) extra belastingheffing per jaar ten opzichte van de huidige situatie.

Kortom, met ingang van 2022 een dubbel nadeel; namelijk box 2 heffing voor het

surplus van de schuld bij de bv boven de € 500.000,– en een hogere box 3 heffing. Vastgoed beleggen in privé wordt inkomstenbelasting-technisch met ingang van 1 januari 2022 dus minder aantrekkelijk. Daarnaast dient ook rekening gehouden te worden met de plannen van het kabinet om het tarief van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen te verhogen van 6% naar 7% in 2021.

Voorkom hoge heffing op uw privé vastgoedbelegging

In het kader van voorgaande zou overwogen kunnen worden om de schuld bij de bv (gedeeltelijk) af te lossen door middel van dividenduitkeringen. Wanneer dat dit jaar wordt gedaan dan kan nog gebruik worden gemaakt van het 25% tarief. Vanaf volgend jaar wordt dat 26,25% en het jaar daarop 26,90%. Hoewel dit procentueel relatief kleine verschillen lijken, gaat het hier in absolute zin om substantiële bedragen. Stel de hiervoor genoemde schuld van € 500.000,– wordt afgelost, dan bedraagt de hiervoor benodigde bruto dividenduitkering en daarover verschuldigde belasting in:

• 2019: € 666.667, belastingheffing (25,00%): € 166.667;
• 2020: € 677.966, Belastingheffing (26,25%): € 177.966 (= € 11.299 meer t.o.v. 2019);
• 2021: € 683.995, belastingheffing (26,90%): € 183.995 (= € 17.328 meer t.o.v. 2019).

Kortom, door nu reeds voor te sorteren op de invoering ‘Wet excessief lenen bij eigen vennootschap’ kan box 2 heffing worden bespaard. Hier staat tegenover dat de grondslag voor box 3 de komende jaren dan ook hoger is. Van geval tot geval dient beoordeeld te worden wat voor uw situatie de beste aanpak is.