Wat wordt er verstaan onder een turn key-overeenkomst?

Dit artikel is verschenen in 2021. Het artikel is voor het laatst aangepast op 11 augustus 2026.

De term turn key-overeenkomst suggereert een eenvoudig uitgangspunt: de opdrachtgever ontvangt een volledig gebruiksklaar project en hoeft alleen nog de sleutel om te draaien. Maar wat betekent een turn key-overeenkomst juridisch gezien eigenlijk? En wie draagt het risico bij vertragingen, gebreken of extra kosten? In dit artikel gaan wij in op de betekenis van de turn key-overeenkomst en de gevolgen voor de aansprakelijkheid van partijen.

Inleiding

Stel, u laat de realisatie van een nieuw winkelpand over aan één partij die het gehele traject verzorgt: van ontwerp en vergunningen tot uitvoering en oplevering. Op het moment dat het project gereed is, hoeft u in feite alleen nog de sleutel om te draaien om het pand in gebruik te nemen. In de praktijk wordt dan vaak gesproken van een turn key-overeenkomst of een sleutelklaar project.

Hoewel de term veelvuldig wordt gebruikt, is een turn key-overeenkomst geen afzonderlijke of wettelijk geregelde contractsvorm. De benaming zegt daarom niet automatisch welke rechten, verplichtingen en aansprakelijkheden tussen partijen gelden. Voor de juridische kwalificatie is vooral van belang welke afspraken partijen daadwerkelijk hebben gemaakt.

De kwalificatie van de overeenkomst

In de praktijk worden uiteenlopende overeenkomsten aangeduid als turn key-overeenkomst. Soms gaat het om een aannemingsovereenkomst waarbij een aannemer verantwoordelijk is voor het ontwerp, de uitvoering en de oplevering van een gebouw. In andere gevallen beperkt de rol van de betrokken partij zich tot ontwerp, coördinatie of bouwbegeleiding. Dan kan sprake zijn van een overeenkomst van opdracht.

De Rechtbank Amsterdam[1] heeft in een uitspraak geoordeeld dat geen sprake was van aanneming van werk, maar van een overeenkomst van opdracht. Doorslaggevend was dat de betrokken partij zich had verbonden tot specifieke ontwerp- en begeleidingswerkzaamheden en niet tot het zelfstandig realiseren en opleveren van een bouwwerk. Het feit dat de dienstverlening werd gepresenteerd als een “turn key-aanpak” was daarbij niet beslissend.

Waarom is het onderscheid belangrijk?

De kwalificatie van de overeenkomst heeft belangrijke gevolgen voor de aansprakelijkheid.

Bij een aannemingsovereenkomst verbindt de aannemer zich in beginsel tot het tot stand brengen en opleveren van een werk van stoffelijke aard. De opdrachtgever mag dan verwachten dat het overeengekomen resultaat wordt bereikt. Blijft het resultaat uit of vertoont het werk gebreken, dan kan de aannemer onder omstandigheden aansprakelijk zijn.

Bij een overeenkomst van opdracht staat niet zozeer het realiseren van een bepaald eindresultaat centraal, maar het verrichten van werkzaamheden of het verlenen van diensten. De opdrachtnemer moet daarbij handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot. Dat betekent echter niet dat hij nooit aansprakelijk kan zijn. Een bouwbegeleider, architect of projectmanager kan bijvoorbeeld aansprakelijk zijn wanneer hij tekortschiet in zijn advisering, coördinatie of toezicht.

Geen standaard risicoverdeling

Het gebruik van de term “turn key” biedt daarom op zichzelf weinig zekerheid over de risicoverdeling tussen partijen. Die wordt uiteindelijk bepaald door:

• de inhoud van het contract;
• de concrete werkzaamheden die zijn opgedragen;
• de gemaakte afspraken over ontwerp, uitvoering en oplevering;
• eventuele algemene voorwaarden, zoals UAV 2012, UAV-GC of andere branchevoorwaarden.

Wie verantwoordelijk is voor vertragingen, gebreken of kostenoverschrijdingen zal daarom steeds moeten worden beoordeeld aan de hand van de overeengekomen verplichtingen.

Conclusie

Een turn key-overeenkomst is geen zelfstandige juridische contractsvorm, maar een commerciële aanduiding voor een project dat gebruiksklaar wordt opgeleverd. De term zegt op zichzelf weinig over de aansprakelijkheid van partijen. Voor de juridische beoordeling is doorslaggevend welke verplichtingen daadwerkelijk zijn overeengekomen. Afhankelijk van de omstandigheden kan sprake zijn van een aannemingsovereenkomst, een overeenkomst van opdracht of een combinatie van beide. De naam “turn key” is daarbij niet beslissend.

[1] Rechtbank Amsterdam, 16 mei 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:3432