Wat wordt er verstaan onder een turn key overeenkomst?

Stel, je laat de bouw van jouw nieuwe winkelpand over aan een partij die van A tot Z de bouw begeleidt, vanaf het ontwerp totdat je slechts de sleutel nog hoeft om te draaien om het pand in gebruik te nemen. Je hebt dan een zogenaamde ‘turn key overeenkomst’ gesloten: je hebt geen omkijken meer naar de bouw. Hierbij kan je wel voor enige problemen komen te staan: wie is er aansprakelijk wanneer er vertraging optreedt in de bouw? Of wanneer de oplevering niet aan de eisen voldoet?

Een dergelijke turn key overeenkomst wordt in de bouw veel gebruikt. Het ‘turn key’ label wordt echter op veel verschillende overeenkomsten geplakt, waarbij de naam niet direct duidelijkheid geeft welke partij waarvoor aansprakelijk is. Zowel een aannemingsovereenkomst als een overeenkomst van opdracht worden in de praktijk gelabeld als turn key overeenkomsten. Dit geheel onterecht.

Uitspraak rechtbank

De rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:3432) heeft recentelijk uitspraak gedaan over de definitie van een turn key overeenkomst. De overeenkomst die hier werd gesloten, betrof een overeenkomst van opdracht en geen aanneming van werk, zo oordeelde de rechter. De redenatie hiervoor was dat in de door de opdrachtgever geaccepteerde offerte duidelijk werd opgesomd welke werkzaamheden de opdrachtnemer uit zou voeren.

Er werd hier een strak omlijnde opdracht gegeven, en geen abstracte opdracht tot het ontwerp en de bouw in het algemeen. Deze overeenkomst kon daardoor niet als aannemingsovereenkomst worden gedefinieerd, waarbij de aannemer een ‘werk van stoffelijke aard’ tot stand brengt. Ondanks dat de opdrachtnemer in deze zaak het traject van ontwerp tot en met realisatie op zich nam, beperkte de werkzaamheden van de opdrachtnemer zich tot die van een bouwbegeleider en strekte deze zich niet uit tot die van een aannemer.

Verschillende overeenkomsten

Ondanks dat de werkzaamheden in de praktijk overeen kunnen komen, zit er een wezenlijk verschil tussen deze overeenkomsten wanneer het gaat om aansprakelijkheid. Bij een aannemingsovereenkomst garandeert de aannemer de resultaatverbintenis om het aangenomen werk uit te voeren (en het huis, kantoorpand, etc. op te leveren). Dit is voordelig voor de opdrachtgever, omdat de opdrachtnemer aansprakelijk is indien hij het resultaat niet naar behoren oplevert.

Bij een overeenkomst van opdracht is het de opdrachtgever die de verantwoordelijkheid heeft, en de opdrachtnemer die een bepaalde service verleent (zoals het begeleiden van de bouw). Dit is voordelig voor de opdrachtnemer, nu hij slechts verantwoordelijk is voor de begeleiding en niet voor het resultaat.