Vastgoedondernemers wachten op bedrijfsopvolgingsfaciliteiten

Al langere tijd is bekend dat de Belastingdienst de toepassing van de BOR bij vastgoedondernemers anders (lees strikter) toepast dan de belastingadviseurs dat doen. Dat leidt tot procedures zoals die van vandaag, omdat de belangen meestal groot zijn. De aanleiding voor het arrest van de Hoge Raad van vandaag is de volgende.

Een vrouw overlijdt in 2012 en heeft aandelen in een vastgoedonderneming. De erfgenamen willen de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor de erfbelasting toepassen. Als de BOR wordt verleend, betalen zij slechts 3,4% erfbelasting in plaats van 20% over de waarde van de aandelen. De vennootschap (en haar deelnemingen) moet(en) dan wel – onder meer – een materiële onderneming drijven. De activiteiten van de onderneming bestaan uit projectontwikkeling en verhuur van vastgoed (circa 300 objecten – 2.800 verhuurbare eenheden). Voor projectontwikkeling kan de BOR worden toegepast, bij verhuurd vastgoed wordt de BOR enkel onder strikte voorwaarden toegepast. Hof Amsterdam heeft vastgesteld dat de twee activiteiten niet zodanig met elkaar verweven zijn dat in feite sprake is van één grote onderneming (projectontwikkeling). Er zijn dus twee gescheiden activiteiten. Belangrijke vraag is dan welk vermogen aan de ondernemingsactiviteiten (projectontwikkeling = BOR) kan worden toegerekend. Hof Amsterdam had zonder nadere motivering het betwiste standpunt van de Belastingdienst gevolgd. De Hoge Raad verwijst de zaak naar Hof Den Haag voor onderzoek welk vermogen in redelijkheid aan de projectontwikkelingsactiviteit kan worden toegerekend.

Helaas is na dit arrest nog niet duidelijk hoe vastgoedondernemers moeten bepalen welk vermogen zij in redelijkheid kunnen toerekenen aan projectontwikkelingsactiviteiten. Hopelijk schept de verwijzingsuitspraak van Hof Den Haag daar duidelijkheid over. Mocht dat tot een positieve uitkomst leiden voor vastgoedondernemers, dan zou mogelijk de wet kunnen worden gewijzigd, waarbij bijvoorbeeld wordt bepaald dat voor verhuurd vastgoed nooit de BOR kan worden toegepast. Een eerste aanzet hiervoor is al gegeven in de Bouwstenennotitie voor een beter belastingstelsel.